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新手置業流程

發布時間:2016-12-15  來源:  瀏覽量:
 

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制定預算

置業乃人生重大投資之一,在決定入市前,應計算自己的負擔能力,以方便搜尋符合自己供樓負擔的樓盤範圍,令揀樓過程更有效率。

購買第一套房的人士,在按揭申請時,按揭之每月總供款額一般不可超於總入息的一半即50%。另外,銀行會為按揭申請人作壓力測試,假設利率回升3厘或以,供款佔入息比率不可超越60%。

而希望按揭高於六成的人士,就需要申請按揭保險計劃,現時,按保計劃可接受價格600萬港元或以下的住宅物業敘造最高九成按揭貸款。在修訂後,只有400萬港元或以下的住宅物業才可承造最高九成按揭貸款。



樓盤搜尋

1)地產代理可以提供專業的意見、經驗之談及單位詳細的資料以供參考,而且由代理帶買家睇樓,可以節省搜尋樓盤的時間。由於物業成功賣出後,地產經紀可分佣金,因此經紀通常會竭盡所能協助物業成交。買賣過程有代理安排,在遇有在買賣過程中任何法律的問題及疑難,亦可向代理查詢。不過,委託代理則要被抽取佣金,變相增加了購買物業的成本。

2)網上、報章、雜誌尋找放盤

一些不想透過代理購入單位的買家,可透過網上、報章、雜誌尋找單位,直接與業主洽談,並且安排睇樓事宜,雖然比較花時間及心機,但就可以節省代理佣金,尤其現時透過網上可尋找最新、最全面及最大量的資訊,隨可了解樓市最新、最快、最準的資訊外,更可隨意搜尋超過12萬個心水靚盤,並且可節省代理佣金費用,為買家提供一個中立及全面的資訊平台,在入市前作最好的準備。



睇樓/估價

無論自己直接與業主接洽或是透過代理介紹睇樓,買家在睇樓時也要小心謹慎,審查單位及樓宇是否適合,如單位間隔、座向、景觀、用料、裝修、附送設備、樓宇設施、樓宇維修狀況、環境。而不論是選購新盤還是二手物業,準買家亦應該實地了解物業的鄰近環境,包括交通和社區設施等。

而買家在選定心水盤後,在釐定物業價錢及購買物業時,如需向銀行申請按揭,應可先向銀行作物業估價。

「物業估價」是跟隨市況波動而經常有變,如銀行作出初步估價,假若估價低過業主的叫價,買家就要補回銀行估不足的差價才可購入物業,若沒錢補差價的話,可能就要被迫撻訂。

一般情況,銀行會根據物業的樓齡、坐向、景觀、樓層以及成交紀錄等因素評估出市值,而每間銀行的估價結果亦不盡相同,若有估價不足可多找幾間銀行估價比較,不妨多找幾間銀行比較估價。

坊間不少銀行提供網上估價服務,用戶可作即時查詢,免費為買家向各大銀行索取最新估價。



議價/洽談條款

買家於出價前,應先查清楚有關物業的實際價值,盡量避免在議價過程中出價過高。與同區二手物業/租盤的成交價/放盤比較,估計該物業的價值。而買家亦須留意市況,因不同的市況對於買家的議價能力都有所影響。

於議價時不妨游說業主包括單位內的傢俬及電器,並商議訂明於買賣協議內的條款。而且包括越多額外的物件,等於樓價相對地減低了。租客則可遊說業主包括差餉、管理費及免租期,以降低租金成本。

可預先估計要花於裝修及翻新單位的費用,要求業主以較低價錢出售/出租物業以彌補裝修要花的開支。而議價時要保持冷靜客觀的態度,避免出價過高。作出任何決定前要考慮清楚,不要以高價購買物業。時刻提醒自己市場還有其他好的選擇。



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