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一手住宅物業買家須知

發布時間:2016-12-15  來源:  瀏覽量:
 

適用於所有一手住宅物業


1. 重要資訊

瀏覽一手住宅物業銷售資訊網(下稱「銷售資訊網」),參考「銷售資訊網」內有關一手住宅物業的市場資料。

閱覽賣方就該發展項目所指定的互聯網網站內的有關資訊,包括售樓說明書、價單、載有銷售安排的文件,及成交紀錄冊。

發展項目的售樓說明書,會在緊接該項目的出售日期前最少七日內向公眾發布,而有關價單和銷售安排,亦會在緊接該項目的出售日期前最少三日內公布。

在賣方就有關發展項目所指定的互聯網網站,以及「銷售資訊網」內,均載有有關物業成交資料的成交紀錄冊,供查閱。


2. 費用、按揭貸款和樓價

計算置業總開支,包括律師費、按揭費用、保險費,以及印花稅。

向銀行查詢可否取得所需的按揭貸款,然後選擇合適的還款方式,並小心計算按揭貸款金額,以確保貸款額沒有超出本身的負擔能力。

查閱同類物業最近的成交價格,以作比較。

向賣方或地產代理瞭解,您須付予賣方或該發展項目的管理人的管理費、管理費上期金額(如有)、特別基金金額(如有)、補還的水、電力及氣體按金(如有)、以及/或清理廢料的費用(如有)。


3. 價單、支付條款,以及其他財務優惠

賣方未必會把價單所涵蓋的住宅物業悉數推售,因此應留意有關的銷售安排,以了解賣方會推售的住宅物業為何。賣方會在有關住宅物業推售日期前最少三日公布銷售安排。

留意價單所載列的支付條款。倘買家可就購置有關住宅物業而連帶獲得價格折扣、贈品,或任何財務優惠或利益,上述資訊亦會在價單內列明。


4. 物業的面積及四周環境

留意載於售樓說明書和價單內的物業面積資料,以及載於價單內的每平方呎/每平方米售價。根據《一手住宅物業銷售條例》(第621 章)(下稱「條例」),賣方只可以實用面積表達住宅物業的面積和價格。就住宅物業而言,實用面積指該住宅物業的樓面面積,包括在構成該物業的一部分的範圍內的以下每一項目的樓面面積:(i)露台;(ii)工作平台;以及(iii)陽台。實用面積並不包括空調機房、窗台、閣樓、平台、花園、停車位、天台、梯屋、前庭或庭院的每一項目的面積,即使該些項目構成該物業的一部分的範圍。

親臨發展項目的所在地實地視察,以了解有關物業的四周環境(包括交通和社區設施);亦應查詢有否任何城市規劃方案和議決,會對有關的物業造成影響;參閱載於售樓說明書內的物業位置圖、鳥瞰照片、分區計劃大綱圖,以及橫截面圖。


5. 售樓說明書

確保所取得的售樓說明書屬最新版本。根據條例,提供予公眾的售樓說明書必須是在之前的三個月之內印製、檢視或修訂。

閱覽售樓說明書,並須特別留意以下資訊—


a)售樓說明書內有否關於「有關資料」的部分,列出賣方知悉但並非為一 般公眾人士所知悉,關於相當可能對享用有關物業造成重大影響的事宜的資料。請注意,已在土地註冊處註冊的文件,其內容不會被視為「有關資料」;橫截面圖會顯示有關建築物相對毗連該建築物的每條街道的橫截面,以及每條上述街道與已知基準面和該建築物最低的一層住宅樓層的水平相對的水平。


b)橫截面圖能以圖解形式,顯示出建築物最低一層住宅樓層和街道水平的高低差距,不論該最低住宅樓層以何種方式命名;


c)室內和外部的裝置、裝修物料和設備;


d)管理費按甚麼基準分擔;


e)小業主有否責任或需要分擔管理、營運或維修有關發展項目以內或以外的公眾休憩用地或公共設施的開支,以及有關公眾休憩用地或公共設施的位置;以及


f)小業主是否須要負責維修斜坡。


6. 政府批地文件和公契

  • 閱覽政府批地文件和公契(或公契擬稿)。公契內載有天台和外牆業權等相關資料。賣方會在售樓處提供政府批地文件和公契(或公契擬稿)的複本,供準買家免費閱覽。

  • 留意公契內所訂明小業主是否須要負責支付地租。

  • 留意公契內訂明有關物業內可否飼養動物。


7. 買賣協議

確保臨時買賣合約和買賣合約包含該例所規定的強制性條文。

留意有關物業買賣交易所包括的裝置、裝修物料和設備,須在臨時買賣合約和買賣合約上列明。

留意夾附於買賣合約的圖則。該圖則會顯示所有售予您的物業面積,而該面積通常較該物業的實用面積為大。

訂立臨時買賣合約時,您須向擁有人(即賣方)支付樓價5%的臨時訂金。

如您在訂立臨時買賣合約後五個工作日(工作日指並非公眾假日、星期六、黑色暴雨警告日或烈風警告日的日子)之內,沒有簽立買賣合約,該臨時買賣合約即告終止,有關臨時訂金(即樓價的5%)會被沒收,而擁有人(即賣方)不得因您沒有簽立買賣合約而對您提出進一步申索

訂立臨時買賣合約後的五個工作日之內,倘簽立買賣合約,則擁有人(即賣方)必須在訂立該臨時買賣合約後的八個工作日之內簽立買賣合約。

有關的訂金,應付予負責為所涉物業擔任保證金保存人的律師事務所。


8. 表達購樓意向

留意在賣方(包括其獲授權代表)就有關住宅物業向公眾提供價單前,賣方不得尋求或接納任何對有關住宅物業的購樓意向(不論是否屬明確選擇購樓意向)。因此您不應向賣方或其授權代表提出有關意向。

留意在有關住宅物業的銷售開始前,賣方(包括其獲授權代表)不得尋求或接納任何對該物業的有明確選擇購樓意向。因此您不應向賣方或其授權代表提出有關意向。


9. 委託地產代理

  • 留意倘賣方委任一個或多於一個地產代理,以協助銷售其發展項目內任何指明住宅物業,該發展項目的價單必須列明在價單印刷日期當日所有獲委任為地產代理的姓名/名稱。

  • 您可委託任何地產代理(不一定是賣方所指定的地產代理),以協助您購置發展項目內任何指明住宅物業;您亦可不委託任何地產代理。

  • 委託地產代理以物色物業前,您應該 —了解該地產代理是否只代表您行事。該地產代理若同時代表賣方行事,倘發生利益衝突,未必能夠保障您的最大利益;了解您須否支付佣金予該地產代理。若須支付,有關的佣金金額和支付日期為何;以及留意只有持牌地產代理或營業員才可以接受您的委託。如有疑問,應要求該地產代理或營業員出示其「地產代理證」,或瀏覽地產代理監管局的網頁(網址:www.eaa.org.hk),查閱牌照目錄。


10. 委聘律師

考慮自行委聘律師,以保障您的利益。該律師若同時代表賣方行事,倘發生利益衝突,未必能夠保障您的最大利益。

比較不同律師的收費。

適用於一手未落成住宅物業


11. 預售樓花同意書

洽購地政總署「預售樓花同意方案」下的未落成住宅物業時,應向賣方確認地政總署是否已就該發展項目批出「預售樓花同意書」。


12. 示範單位

  • 賣方不一定須設置示範單位供準買方或公眾參觀,但賣方如為某指明住宅物業設置示範單位,必須首先設置該住宅物業的無改動示範單位,才可設置該住宅物業的經改動示範單位,並可以就該住宅物業設置多於一個經改動示範單位。

  • 參觀示範單位時,務必視察無改動示範單位,以便與經改動示範單位作出比較。然而,條例並沒有限制賣方安排參觀無改動示範單位及經改動示範單位的先後次序。

  • 賣方設置示範單位供公眾參觀時,應已提供有關發展項目的售樓說明書。因此,緊記先行索取售樓說明書,以便在參觀示範單位時參閱相關資料。

  • 您可以在無改動示範單位及經改動示範單位中進行量度,並在無改動示範單位內拍照或拍攝影片,惟在確保示範單位參觀者人身安全的前提下,賣方可能會設定合理的限制。

  • 適用於一手未落成住宅物業及尚待符合條件的已落成住宅物業


13. 預計的關鍵日期

查閱銷售說明書中有關發展項目的關鍵日期。

請注意:


a)就地政總署預售樓花同意方案規管的發展項目,賣方須在合格証明書或轉讓同意書發出後的一個月內(以何者較早為準),就賣方有能力有效地轉讓有關物業一事,以書面通知買方。


b)至於並非地政總署預售樓花同意方案規管的發展項目,賣方須在佔用文件(包括佔用許可證)發出後的六個月內,就賣方有能力有效地轉讓有關物業一事,以書面通知買方。

適用於一手已落成住宅物業


14. 賣方資料表格

確保取得最近三個月內印製的「賣方資料表格」。


15. 參觀物業

  • 購置住宅物業前,確保已獲安排參觀您打算購置的住宅物業。倘參觀有關物業並非合理地切實可行,則應參觀與有關物業相若的物業,除非您以書面同意賣方無須開放與有關物業相若的物業供您參觀。您應仔細考慮,然後才決定是否簽署豁免上述規定的書面同意。

  • 除非有關物業根據租約持有,或為確保物業參觀者的人身安全而須設定合理限制,您可以對該物業進行量度、拍照或拍攝影片。


任何與賣方銷售受條例所規管的一手住宅物業有關的投訴和查詢,請與一手住宅物業銷售監管局聯絡。


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