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點解要「 轉按 」?

發布時間:2018-01-22  來源:  瀏覽量:
 

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按揭市場上,除了新購物業的買家會申請按揭外,轉按亦是常見情況。所謂「轉按」,指的是物業本來按予A銀行,因種種理由,業主將按揭轉往B銀行。

業主轉按主要3大原因

轉按的其中一個主要理由是節省利息支出,例如市場上新造按揭的利率較物業比現有按揭利率為低,業主便有動機轉按,以節省利息。

第二個常見原因是套現。例如物業購入價是500萬港元,原先承造6成按揭,即借款300萬元。持續幾年供款,未償還金額可能跌至270萬元,另一方面樓價可能又 升至550萬元,如果業主轉按,申請6成按揭,可借入330萬元,在償還原有按揭餘額後,尚餘約60萬元作其他用途。

第三個吸引業主轉按的誘因是銀行現金回贈;即使業主沒有套現需要、新舊按揭之間沒有息差,單純新造按揭可取得銀行一些回贈,也是不少業主在原有罰息期一過即申請轉按的理由。

轉按可以幫親人俾少啲稅?

除了以上傳統理由之外,近年又出現了新的轉按理由:親屬之間的業權轉讓,或透過轉按剔除擔保人。例如由二人持有轉為一人持有,令其中一方變成「沒有持有物業」,由於業權有變,業主需要重新申請按揭;又或物業原有按揭由親人擔保,而業主財務情況又有改善,便會透過轉按剔除擔保人。有關安排目的大概是方便親人變成「未持有/未擔保本地住宅按揭」,以減少置業時的印花稅支出或以較寬鬆條件申請按揭。

2017年新批樓按利率平均較2年前低0.3厘,在按息回落的情況下,轉按似乎好處多多,但要確保過程順利,也牽涉不少條件。包括:借款人的還款紀錄是否良好、入息是否穩定、可否通過按揭壓力測試等;最起碼的條件,是借款人的財務情況不比之前申請原有按揭時為差。

另 一個要考慮的因素是估價,近年樓價上升,物業估值對申請按揭的負面影響應該不大。較大的問題是按揭指引收緊,例如借款人2年前購入600萬物業,可以順利借取6成按揭;但如果現時借款人有多於一項按揭負擔,有關物業的一般按揭成數上限便只有5成。轉按的按揭額是否足以償還舊有按揭餘額,也是一個考慮的關鍵。

最後要留意,轉按也有其成本,例如律師費支出,不過一般來說,成功轉按獲得的現金回贈足以支付律師費。其次是罰息期,現時一般銀行的罰息期為2年,業主轉按後,如在罰息期內償還貸款(例如賣樓),便需要支付罰息,一定程度上減少了調配資產的靈活性。


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