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按揭想借足9成?你要知道何謂 按揭保險 !

發布時間:2018-01-22  來源:  瀏覽量:
 

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對好多人黎講,買樓其實係一生人一次嘅大事。樓價愈來愈高,最頭痛可能就係儲足首期,因此按揭成數變得非常重要。到底如何才能借足9成按揭?你首先要了解什麼是按揭保險。置業時,首期以外的金額部份,就需要用按揭來填補,但到底什麼時候我們需要有按揭保險?按揭保險其實是保障誰?

主要保障銀行的按揭貸款

理論上,按揭保險其實除了保障銀行、還保障了一般巿民同樓巿。為什麼這樣說?按揭保險的出現,是因為香港政府限制銀行敍造樓宇貸款時,需要遵循按揭成數上限,以防銀行風險過高。對主要收入來自香港的準業主來說,自住物業價值低於1,000萬港元,基本上你只能做50%按揭,如果為非自住物業及以公司名義持有的物業,按揭比例更只有40%!

大家有數得計,如果大家要買一層「上車盤」,其實真係極難先上到車!於是政府又提供了按揭保險計劃,讓一部份的巿民只需付出保險的費用,銀行就可以作為按揭保險受保人,讓你可以承造多一點按揭,只要你達到指定條件,你就可以承造最高9成的按揭。銀行的風險從而減低,小巿民較容易入巿,而樓巿亦會因此向好。參與按揭保險計劃的條件如下:

1/樓價上限

600萬港元。即係買賣合約訂定的買賣價為600萬或以下的單位,方可以參與按揭保險計劃。而如果係轉按貸款,樓價上限就為現時的物業估價。

2/貸款上限

參與按揭保險計劃的貸款上限為480萬港元,只有全數攤銷的貸款才符合資格,而享有期末整付、免供期或延期供本的貸款則不合資格。

3/最高按揭成數

黎到大家最關注的一點,到底點先可以做到較大成數的按揭。現在最大成數可以做到9成按揭,但樓價需要為450萬元或以下,你申請時不能持有任何香港住宅物業,而且你需要是固定受薪人士,以及最高供款佔入息比率為45%。

如果樓價為400萬元以下,你可以選擇80%或90%按揭比率;樓價400萬元以上至450萬元以下,就為80至90%,上限為360萬港元,以較低者為準。樓價450萬元或以上至600萬元,上限就為80%或480萬元,以較低者為準。

按揭保險小貼士

留意,額外優惠需要計算在內。即係如果你打算借盡8成至9成的按揭就要留意,好多時候賣方或其他人士,都會為物業買賣提供優惠,而當你承造按揭時,計算物業買賣價須要扣除所有優惠或等同價值嫁。

1/年期限制

要申請按揭保險,單位的樓齡,與「原定/剩餘還款年期」加起來,上限為75年。而此計劃的最長還款年期為30年,如果你要購買舊樓,就要取捨一下樓齡同還款年期的比例了。

2/首期都可以借返黎?

答案係唔可以的,購買物業的首期,必須為借款人/抵押人的資產,而非經借貸或透支所得。

3/主要收入來自海外,是否不能申請按揭保險?

一般來說,按揭保險是供主要收入來自香港人士申請,但如果你能證明自己與香港有緊密連繫,其實都有機會申請到,而與香港有緊密連繫的定義為:

  1. 『海外收入申請人』提交獲香港按揭證券有限公司接受之有效證明文件,顯示其受聘於本地僱主; 或

  1. 『海外收入申請人』書面聲明有直系親屬(只限於父母、配偶及子女)現於本港定居。

4/按揭保險保費優惠

按揭保險的保費按樓價及按揭成數而定,如果你一次過付清保費就會有優惠,但如果你符合信貸風險評核模型的要求,你就有機會享有55折的保費折扣。信貸風險評核模型的考慮因素,就包括

(i)是否曾持有任何住宅物業,(ii)申請的貸款金額與申請人的入息供款比率,(iii) 工作 / 收入性質,(iv) 環聯信貸報告信貸評分及(v) 曾否選用按揭保險計劃之有關貸款的承保期及其還款紀錄。

5/按揭保險保費金額

如果按不同按揭年期,一次付清保險費的話,而又採用浮息按揭,保險費由貸款額的1.15%至4.35%不等。而如果你採用定息按揭,則由貸款額的1.1%至4.38%。

保險費其實都唔係小數目,幸好你的保險費其實可以用按揭貸款支付,不過這樣就會影響你的按揭成數,或會令你繳付較高的保險費。

6/按揭保險例子

如果你要購買一個500萬元的單位,按揭成數為8成,還款期為25年,以浮息按揭計算貸款,一次過付清保險費,你的保險費為8萬元。香港按揭證券公司也有提供簡易的,可以讓你輕鬆計到按揭月供及保險費,大家不妨自己試下!


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