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買貨尾盤係咪一定「伏」?

發布時間:2018-05-21  來源:  瀏覽量:
 

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觸目新盤例牌出現搶購人龍,唔想同人迫,地產代理可能會建議你考慮買貨尾盤。 「貨尾」兩個字聽起來都唔多開胃,究竟這類賣唔去單位是否一定「伏」?


貨尾盤具備「提價」功能


所謂「貨尾」,顧名思義係新盤推售時賣唔去的存貨。我們之所以會有「貨尾」的概念,可能係源於過去印象受歡迎的新盤往往可以一炮過清貨,假如新盤有剩貨,自然會視之為「貨尾」盤。


但若然換一個角度看,許多奢侈品如名錶或珠寶,當有新款登場時,代理商都未必會追求一炮清貨。同樣道理,今時今日CCL指數月月破頂,有足夠持貨能的發展商自然有條件以擠牙膏方式推盤。有物業代理估計,現時約九千個貨尾盤中,只有約4500夥屬於現樓貨尾,相對一手樓的購買力,發展商確實可以重價不重量地慢慢賣貨尾。


發展商寧願囤積貨尾另一誘因,是現在貨尾已具備推價功能。過往樓市淡靜時,發展商可能要一再劈價才可以清掉現樓貨尾。但現在發展商在策動推售大型新盤前,反而可以用限量兼略為提價方式銷售手上的少量貨尾,只要成功出售,即可以為接下來推售的新盤定價「打底」。


除了配合推售策略,還有兩類盤發展商偏好保留貨尾慢慢賣。第一類是超貴豪宅,例如新地推售山頂豪宅盤倚巒,便由2005年賣到2008年。貴為亞洲樓王,連畫壇「樓神」馬榮成都視低位吸納倚巒為人生投資代表作,相信大家都很難將倚巒視為「伏」味濃的賣剩蔗。


第二類是位處市區的單棟樓,這類物業由於享有地利優勢,較容易獲得長線投資者吸納,令發展商傾向選擇保留存貨慢慢賣,甚至待同區有新盤推出,才趁勢以小額方式推售。例如單棟樓新盤熱點長沙灣,便有多個項目仍有貨尾待售。


提起貨尾樓,又不得不提近年熱衷保留貨尾慢慢賣的恆基地產,翻查恆基2017年度年報,貨尾盤數目多達24個,此情況既反映恆基持貨能力強勁,亦可以看到數口精明的四叔都選擇儲起貨尾,證明貨尾對發展商而言,是有價有市的資產而非賣剩貨。


揀貨尾盤三大指標


雖然今時今日新盤貨尾並非等同賣剩貨,但要留心部分貨尾盤亦有「伏」味,要減少中伏機會,可以從三大指標入手。


一是優先考慮樓花貨尾,由於發展商採取惜售態度,部分遠期樓花仍有貨尾待售。入手樓花貨尾,好處是你與其他一手買家同樣係等收樓,毋須擔心現樓落成數年的折舊問題。亦有業界人士認為,發展商推售新盤第一水貨往往是低層位向較差的「雞肋」盤,之後慢慢推售的貨尾,當中不乏高層位向較佳的優質貨,所以選擇樓花貨尾,反而更有機會入手合心意的揀手盤。


二是入夥年期,雖然現樓貨尾有價有市,但落成年期較長的貨尾盤,難免會有折舊問題。例如當年恆隆旗下的貨尾盤,經歷數年待售期,有業主收樓時發現附送的冷氣已被曬黃。過去亦有一些質素較差的貨尾盤,廚房水喉生鏽,令業主遷入後要密密更換濾水器濾芯,令食水成本大增。


要避免中伏,購買貨尾盤時必須了解項目的入夥年期。特別是現時新盤設計及用料越來越講究,單憑目測你會以為項目很「年輕」,所以最好做一做功課,入夥年期超過三年的貨尾盤,就要花更多心思時間去驗樓,了解單位的折舊情況。


三是衡量發展商及管理公司的風評,購買現樓貨尾盤,可能會因為單位折舊情況而需要與發展商跟進執漏問題,所以最好同步評估發展商在售後服務上的風評。


另外除非物業項目入住率偏低,否則附設的會所初入夥兩、三年後一般都會出現設施折舊損耗的問題,假如管理公司作風是懶懶閒,到你正式遷入時,會所「可用率」便可能只有六、七成。如果你看中某個貨尾盤,其中一項因素是會所設施夠吸引,你便更應該認真了解一下該項目管理公司的風評,甚至打聽一下會所的管理水平及折舊情況,避免面對入夥後管理費照交,但會所得物無所用的煩惱。


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